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专家解读超高净值投资者应密切关注的趋势
时间:2015-03-11 11:43:34 来源:互联网 评论

  中国投资者将其组合多元化

  富裕的中国投资者已将投资目标从豪华住宅物业扩展到写字楼、购物中心和酒店。最新的例子是写字楼开发商SOHO中国首席执行官张欣高调合资收购纽约通用汽车大楼。历经多波中国机构资本外流的初始浪潮后,中国超高净值人士正在成为所谓“第四波”投资者浪潮的一部分,其中还包括保险公司、中小型国有企业和私人开发商。在向门户城市和各种优质资产作出大量投资后,中国超高净值人士已经对于这些市场非常熟(楼盘)悉,我们预期他们将开始在其他商业物业领域追求更高收益。我们将看到他们把投资转移到伦敦、纽约和悉尼等门户城市之外的其他地方,并投资到其他主要城市,比如法兰克福、布里斯班、迈阿密和曼彻斯特。事实上,像迈阿密这样的城市早已成为富有中国投资者的关注目标,因为那里的公寓价格比上海(楼盘)最多低25%。城市的文化多样性仍然是一个关键趋势,城市所提供的生活品质也日益重要。这些因素将继续吸引中国超高净值人士。

  非洲的经济力量再平衡

  开罗在非洲北部的商业影响力衰退,国际企业也意识到它们无法从地处南端的约翰内斯堡来运作整个大陆的生意,于是内罗毕的出现正好能够填补这一空白。随着一连串跨国公司的进驻和扩张,内罗毕现在已成为非洲主要城市之一。为此,当地开发商积极建设甲级优质写字楼,并以含有固定年涨幅的租约吸引着支付以美元计价租金的优质租户。通常而言,跨国公司认为租金合理,暗示着租金未来尚有健康增长的余地,同时收益率将有所提升,反过来也吸引着全球投资者。此外,新发现的石油和天然气储藏正为肯尼亚创造某种程度的能源繁荣,除旅游业外其所有经济领域也都在增长,其国内生产总值更是以5.5%的年增幅在攀升。这很大程度上是由中产阶级对西方商品和购物体验的渴望所带动,他们似乎对政治争议和恐怖主义活动无动于衷。今年应该会有约180万平方英尺的一流购物中心在内罗毕开业,新的国际零售商也将首次进驻该地区。

  不断变化的人口和食品消费趋势

  出于多种原因,投资者对农用地的热情持续高涨。首先,我们来看看人口统计。每个人都要吃饭,且全球人口到2050年将达到90亿。投资农用地是迎合此趋势的一种简单方式。但不仅仅是供养更多人;这些人还需要更多的肉类和奶制品,这类饮食需要比传统谷类饮食更多的土地来生产单位能量。第二,有形性。金融危机后,农用地日渐被视为一种对冲通胀的避险资产。根据莱坊农用地指数,英国的农用地价值在过去10年内大涨近200%。第三,给未充分利用的土地增值的能力。对于更多的亲力亲为型投资者而言,这为他们提供了一个大幅提升资本价值的机会,尤其是在风险预测更高的领域,也是我们的赞比亚专家正在协助许多超高净值人士投资者实现的目标。

  中东经济和政局不稳定

  对于海湾地区来说,去年是动荡的一年。在今年极其积极的开局后,中东持久的政局和经济不稳定性及油价暴跌都猛烈打击着当地资本市场的信心。因此,我们已看到在该地区的投资进一步流入国际上稳定且能创收的商业物业。伦敦等主要城市继续吸引资本,但最近我们看到中东投资者沿风险曲线上移往二级城市、英国地区以及诸如爱尔兰、德国和西班牙等欧元区外围市场。而从当地来看,在海湾地区,由于当地股市和迪拜住宅市场的波动性较高,我们预期有着长期租约的商业房地产等资产将从中获益,尤其迪拜目前仍然是该地区相对安全的避险地。来自海湾六国(特别是沙特阿拉伯)以及印度等国家的投资者兴趣愈发浓厚。

  对长期租赁的兴趣升温

  拥有自己的家仍然是英国大多数人的夙愿之一,但越来越多的年轻专业人士现今在攒钱购置物业的同时,将租赁为一个长期选择而非权宜之计。这种情况部分是由买房成本日益攀升所造成,但也反映出现代过渡型的生活方式,因为人们更频繁地换工作并希望能够自由搬迁住所。这种对租赁物业的需求为投资者提供了一种稳定的回报,因为当租户搬走时可以轻易找到下一家租户。英国私人租赁领域的模式也在演变。功能性开发项目通过谨慎平衡公共和私人空间需求使回报最大化。更紧凑且布局高效的公寓使每个开发项目拥有更多单元,但健身房等更好的公共设施及诸如套房浴室和阳台等更奢华的私人空间设置,则弥补了紧凑型小单元的不足。对于希望资产长期保持安全的投资者而言,伦敦仍然是大热之选,但区域性城市正在提供更高的收益率,例如将从HS2铁路中获益的伯明翰。这些城市平均年净收益率逾5%。

  亚洲投资者对澳大利亚的兴趣

    尽管有些评论员称澳大利亚的商业物业在一定程度上受到亚洲机构和私人投资者需求的持续推动,价格现在已经沒有太多上涨空间,但我认为市场仍然为超高净值人士提供了机会。虽然目前,悉尼中央商务区的高端物业收益率比拟2007年的谷底水平,但从全球范围来看,收益率仍然相对居高,并且预期当地融资成本将在2015年跌至历史最低水平并在“更长时间内保持在低点这意味着物业收益率和融资成本之间的息差正在扩大。这对非中央商务区的二级、郊区和省/州级写字楼库存影响最大。由于澳元贬值,跨境资本流动将进一步增加,从而推动销售额和资产价格向上。租赁市场更积极的前景将与此互补,尤其是东部海岸城市,这些城市由于原来的商业物业被改建为酒店和住宅,因此库存水平正在下降。

编辑:王华新

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